راه های پایان دادن به شراکت ملک در فرضی که شرکا توافق نداشته باشند

_{^{پاسخ – اگر یک شریک راضی به فروش سهم خود نباشد چاره چیست ؟}}

• بر طبق قانون، ملکی که بین دو یا چند نفر مختلف مشترک باشد، ملک مشاع قلمداد می‌شود. در اصطلاح حقوقی به این وضعیت “اشاعه” گفته می‌شود. منظور از اشاعه این است که تمامی شرکا در بخش به بخش ملک سهم خواهند داشت.
• نکته قابل توجه این است که اشاعه هیچ محدودیتی در صدور اسناد مجزا برای صاحبان ملک مشاع به وجود نخواهد آورد. لذا مالکین می‌توانند با توجه به میزان سهم خود تقاضای صدور سند مجزا دهند. در این اسناد سهم مالکانه مشاعی متقاضیان ذکر خواهد شد.
• ملک مشاع از آنجایی که دارای مالکین متعدد می باشد در فروش آن چالش ها وپیچیدگی های زیادی وجود دارد.
• اما باید توجه داشت که هر مالک ملک مشاع می تواند در سهم خود تصرف حقوقی کند .یعنی آن را بفروشد یا به دیگری انتقال دهد . ولی تصرف مادی و دست کاری در ملک بدون اجازه سایر شرکا امکان پذیر نمی باشد. 
• وقتی دو یا چند نفر در یک ملک شریک هستند به این معنی است که هر ذره آن ملک بین آنها مشترک است؛ بنابراین هیچ شریکی نمی‌تواند مدعی شود که قسمتی از ملک متعلق به اوست. علاوه بر این اداره ملک مشترک باید با توافق همه شرکا باشد؛ بنابراین هیچ شریکی نمی‌تواند ملک را بدون اجازه شریک خود به تصرف مستاجر بدهد یا تصرف فیزیکی دیگری کند.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص راه های پایان دادن به شراکت ملک در فرض عدم توافق شرکا}} 

♦  در پاسخ به پرسشی که طرح فرمودید باید گفت افراز به معنای پایان دادن به مشارکت و تقسیم ملک مشاع به علت عدم رضایت شریک یا شرکا برای ادامه ی شراکت می باشد.

♦  جهت افراز، خواه مبنای اشاعه ارث باشد یا قرارداد، درخواست هریک از مالکین برای تقسیم ملک کافی بوده و نیاز به تقاضا یا حتی رضایت سایرین برای پایان دادن به اشاعه نمی باشد.
♦  با این وجود مطابق ماده 589 قانون مدنی هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

♦  بنابراین شما می تواند هر زمان که بخواهید درخواست تقسیم مال مشاع را بدهید و اینگونه به شراکت خود در ملک مشاعی پایان دهید و صاحب سهم خود از ملک شوید.

♦  دعوای افراز املاک مشاع باید بسته به اینکه جریان ثبتی ملک پایان رسیده است یا نه به اداره ی ثبت یا دادگاه اقامه گردد و این دادخواست باید به طرفیت برادرتان باشد. 

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی - پایان دادن شراکت و اشاعه در ملک}}

ماده ۵۷۱ قانون مدنی
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.

ماده ۵۷۲ قانون مدنی
شرکت اختیاری است یا قهری.

ماده ۵۷۳ قانون مدنی
شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل میشود یا در نتیجه عمل شرکاء از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعاً در ازاء ‌عمل چند نفر و نحو اینها.

ماده ۵۷۴ قانون مدنی
شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل میشود.

ماده ۵۷۸ قانون مدنی
شرکاء همه وقت میتوانند از اذن خود رجوع کنند مگر اینکه اذن در ضمن عقد لازم داده شده باشد که در این صورت مادام که شرکت ‌باقی است حق رجوع ندارند.

ماده ۵۸۷ قانون مدنی
شرکت به یکی از طرق ذیل مرتفع میشود:
۱) در صورت تقسیم.
۲) در صورت تلف شدن تمام مال شرکت.

ماده ۵۸۹ قانون مدنی
هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

ماده ۵۹۱ قانون مدنی
هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.

ماده ۵۹۲ قانون مدنی
هر گاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعض دیگر بیضرر باشد در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار ‌میشود و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیر متضرر بشود شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمیشود.

ماده ۵۹۸ قانون مدنی
ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز میشود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل ‌میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکاء حصص آنها به قرعه معین میگردد.

ماده ۵۹۹ قانون مدنی
تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچیک از شرکاء نمیتواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند.

ماده ۶۰۶ قانون مدنی
هر گاه ترکه میت قبل از اداء دیون تقسیم شود و یا بعد از تقسیم معلوم شود که بر میت دینی بوده است طلبکار باید به هر یک از وراث به نسبت سهم او رجوع کند و اگر یک یا چند نفر از وراث معسر شده باشد طلبکار میتواند برای سهم معسر یا معسرین نیز به وارث دیگر رجوع نماید.

ماده 4 ‌قانون افراز و فروش املاک مشاع ‌مصوب 1357
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دائره اجراء دادگاه خواهد داد.
مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجراء احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.

ماده ۱۰ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.

‌ماده ۳۱۴ قانون امور حسبی
در صورتی که ورثه تراضی در بهای اموال غیرمنقول مورد درخواست تقسیم ننماید اموال نامبرده باید به توسط کارشناس ارزیابی شود‌ و اموال منقول در صورتی ارزیابی می‌گردد که به ارزیابی در موقع تحریر ترکه به جهاتی نتوان ترتیب اثر داد.
‌ترتیب انتخاب کارشناس و مقررات راجع به کارشناس که در آیین دادرسی مقرر است در تقسیم رعایت می‌شود.

ماده ۳۱۶ قانون امور حسبی
تقسیم طوری به عمل می‌آید که برای هر یک از ورثه از هر نوع اموال حصه‌ای معین شود و اگر بعضی از اموال بدون زیان قابل قسمت‌ نباشد ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرارداد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود و اگر تعدیل محتاج به ضمیمه پول به‌ اموال باشد به ضمیمه آن تعدیل می‌شود.

‌ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی
در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیرمنقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود.‌فروش اموال به ترتیب عادی به عمل می‌آید مگر آن که یکی از ورثه فروش آن را به طریق مزایده درخواست کند.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما