امکان تهاتر مبلغ اجاره با ودیعه و پول پیش

^{_{پاسخ – آیا صاحبخانه می تواند طلب خود بابت اجاره بها را با پول پیش تهاتر نماید ؟}}

• تهاتر در اصطلاح حقوقی به شیوه ای از پرداخت اطلاق می گردد که به صورت قهری واقع شده و نیازی به مبادله و قبض و اقباض عوضین ندارد.
• ماده 294 قانون مدنی در رابطه با تهاتر مقرر می دارد وقتی دو نفر در مقابل یکدیگر مدیون باشند بین دیون آنها به یکدیگر به طریقی که در مواد ذیل مقرر است تهاتر حاصل میشود. بنابراین ماده، تهاتر رویدادی است که در نتیجه ی جمع شدن مجمعه ای از شرایط واقع می گردد.

_{^{اقسام تهاتر}}

_{^{تهاتر قهری}}

تهاتر قهری، تهاتری است که به حکم قانون رخ می دهد و اراده طرفین در آن هیچ نقشی را ایفا نمی کند. در واقع تهاتر قهری زمانی محقق می شود که دو دین با شرایط و ضوابط کامل رودرروی هم قرار گیرند.  منظور تهاتر در مواد 294 تا 299 قانون مدنی نیز همین قسم تهاتر است. در تهاتر قهری فرض بر این است که تمام شرایط جمع شده و دادگاه بدون نیاز به بررسی یا طرح دعوای جداگانه و... می تواند نوع تهاتر را مشخص و حکم به اعلان آثار آن بدهد. ماده 295 قانون مدنی در این باره مقرر می دارد: تهاتر قهری است و بدون اینکه طرفین در این موضوع تراضی نمایند حاصل میگردد بنابراین به محض اینکه دو نفر در مقابل یکدیگر ‌در آن واحد مدیون شدند هر دو دین تا اندازه‌ای که با هم معادله مینماید به طور تهاتر بر طرف شده و طرفین به مقدار آن در مقابل یکدیگر بری‌ میشوند. 

_{^{تهاتر قراردادی}}

تهاتر قراردادی با قرارداد و توافق و اراده طرفین ایجاد می شود. بدین صورت که مقتضیات و شرایط تهاتر تا حدودی فراهم است اما به علت فقدان برخی شرایط، امکان وقوع تهاتر قهری وجود ندارد. در این حالت طرفین با توافق هم، این شرایط را فراهم آورده و مانع را برطرف می کنند. به این نوع تهاتر، تهاتر اختیاری هم گفته می شود. لازم به ذکر است در این نوع تهاتر، هرچند کارهای مقدماتی با اراده طرفین صورت می گیرد اما این اراده در حقیقت موجد و سبب وقوع تهاتر نیست و نهایتا باز تهاتر به حکم قانون و به صورت قهری نتیجه می دهد.

_{^{تهاتر قضایی}}

این نوع تهاتر زمانی رخ می دهد که یکی از دیون، مورد انکار طرف مقابل قرار بگیرد. در این جا شخص برای اثبات طلب خود اقدام به طرح دعوا می نماید تا در نهایت با شناسایی طلب خود به وسیله حکم دادگاه بتواند به موجب تهاتر، دین خود را سرشکن و پرداخت کند. این قسم از تهاتر بیشتر زمانی اتفاق می افتد که در مقابل یک دعوای اصلی، دعوایی متقابل در شکل دفاع مطرح شود. البته باید توجه داشت که ادعای تهاتر در قالب دعوای تقابل مطرح نمی شود، بلکه صرف طرح آن در مقام دفاع کفایت می کند. به موجب ماده 142 قانون آیین دادرسی مدنی دعوای متقابل به موجب دادخواست اقامه می شود لیکن دعاوی تهاتر، صلح، رد خواسته و امثال آن که برای دفاع از دعوای اصلی اظهار می شود، دعوای متقابل محسوب نمی شود و نیاز به تقدیم دادخواست جداگانه ندارد. 

نکته که در این مورد باید بدان توجه نمود این است که رای دادگاه در تهاتر قضایی صرفا جنبه اعلامی دارد نه آنکه خود سبب ایجاد تهاتر شود یعنی دادگاه در پی رسیدگی خود وقوع تهاتر را در زمانی که شرایط آن فراهم بوده اعلام می دارد. بنابراین تهاتر از زمانی رخ می دهد که عناصر آن مهیا بوده نه الزاما در زمان صدور رای.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

^{_{شروط تهاتر}} 

 ^{_{تقابل دو دین}}

منظور از این شرط این است که همان شخصی که به طرف مقابلش بدهکار است، همزمان خود او از این شخص طلبکار باش. در صورت عدم تقابل دو دین، به هیچ وجه نمی توان انتظار وقوع تهاتر، چه از نوع قهری و چه از نوع قضایی و یا قراردادی را داشت. ضمانت اجرای عدم رعایت این شرط و تهاتر بین دیون نامتقابل ولو به هر توجیهی، علاوه بر عدم صدق قالب تهاتر، مصداقی از ایفاء ناروا می باشد مگر اینکه دو طرف این رویداد را در قالب یکی از اعمال حقوقی توجیه کنند. ماده 301 قانون مدنی نیز در این زمینه مقرر می دارد: کسی که عمداً یا اشتباهاً، چیزی را که مستحق نبوده است دریافت کند، ملزم است آن را به مالک تسلیم کند.

^{_{وحدت جنس دو دین}}

ماده 296 قانون مدنی در این زمینه مقرر می دارد "تهاتر فقط در مورد دو دینی حاصل می شود که موضوع آن ها از یک جنس باشد..". منظور از جنس، صرفا صورت نوعی و عرفی نیست، بلکه بایستی موضوع دو دین، چه از لحاظ عرف و چه از لحاظ ضابطه طرفین، «مثل» یکدیگر باشند؛ یعنی هر کدام از این دو بتواند بجای دیگری قرار بگیرند.
یکی از شرایط مندرج در بحث تهاتر، لزوم مثلی بودن دو مال است زیرا اگر یکی از دو مال قیمی باشد، نظیر و معادل ندارد تا به واسطه آن تهاتر رخ دهد. همچنین، لازمه جای گیری در قالـب تهـاتر، وجود تعهداتی بر ذمه است بنابراین، عین معین یا عین خارجی نمی تواند موضوع تهاتر قرار گیرد. در خصوص تهاتر کلی در معین هم باید گفت تهاتر این نوع مال در صورتی است که میزان معینی از یک مال کلی مورد درخواست طرفین باشد.

^{_{وحدت زمان}}

مطابق این شرط، برای وصول به تهاتر، دو دین باید از لحاظ زمانی مطابق بر هم باشند. زیرا اولاً زمان بر ارزش کالا تاثیر می گذارد و ثانیا، تهاتر سببی از اسباب سقوط تعهد است. لازم به ذکر است می توان میان دیون موجل با اجل واحد تهاتر واقع کرد چون هر دوی این دیون در یک آن، قابل مطالبه می شوند.

^{_{وحدت مکان}}

از دیگر شروط لازم برای تحقق تهاتر، وحدت مکان پرداخت دیون است. لازه به ذکر است مطابق ماده 298 قانون مدنی اگر فقط محل تادیه دینین مختلف باشد تهاتر وقتی حاصل میشود که با تادیه مخارج مربوطه به نقل موضوع قرض از محلی به محل دیگری یا به نحوی از انحاء طرفین حق تادیه در محل معین را ساقط نمایند. 

_{^{آزاد بودن دیون}}

از جمله شروط لازم برای وقوع تهاتر که وصف دیون متقابل نیز می باشد، شرط آزاد بودن دیون است. به موجب این شرط، تهاتر تنها در صورتی محقق می شود که دین موضوع آن آزاد بوده و متعلق حق ثالثی نباشد. به موجب ماده 299 قانون مدنی در مقابل حقوق ثابته اشخاص ثالث تهاتر موثر نخواهد بود و بنابراین اگر موضوع دین به نفع شخص ثالثی در نزد مدیون مطابق قانون ‌توقیف شده باشد و مدیون بعد از این توقیف از داین خود طلبکار گردد دیگر نمی ‌تواند به استناد تهاتر از تادیه مال توقیف شده امتناع کند. 

_{^{قطعی بودن دیون}}

 برای تحقق تهاتر نیاز به دو دین قطعی است. علت این شرط این است که دین ثابت نشده قابل الزام نیست. 

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص امکان تهاتر مبلغ اجاره با ودیعه و پول پیش}}

♦  در پاسخ به پرسش شما در خصوص امکان تهاتر مبلغ اجاره با ودیعه و پول پیش باید گفت میان دو دین که یکی حال و دیگری موجل است، تهاتر صورت نمی گیرد. در اجاره نیز طلب موجر نسبت به مبلغ اجاره و طلب مستاجر نسبت به پول پیش در یک زمان نیست تا تهاتر صورت گیرد.

♦  بنابراین موجر اجازه ی برداشت مبلغ از پول پیش را نداشته و به موجب رای نهایی شماره 9109970225001175 موجر نمی ‌تواند بدون اخذ حکم از مرجع صلاحیتدار اجاره بهای معوقه را با بخشی از ودیعه اجاره تهاتر نماید. 

_{^{مستندات قانونی - تهاتر پول پیش با مبلغ اجاره}}

ماده ۲۹۴ قانون مدنی
وقتی دو نفر در مقابل یکدیگر مدیون باشند بین دیون آنها به یکدیگر به طریقی که در مواد ذیل مقرر است تهاتر حاصل میشود.
ماده ۲۹۵ قانون مدنی
تهاتر قهری است و بدون اینکه طرفین در این موضوع تراضی نمایند حاصل میگردد بنابراین به محض اینکه دو نفر در مقابل یکدیگر ‌در آن واحد مدیون شدند هر دو دین تا اندازه‌ای که با هم معادله مینماید به طور تهاتر بر طرف شده و طرفین به مقدار آن در مقابل یکدیگر بری‌ میشوند.
ماده ۲۹۶ قانون مدنی
تهاتر فقط در مورد دو دینی حاصل میشود که موضوع آنها از یک جنس باشد با اتحاد زمان و مکان تادیه ولو به اختلاف سبب.
ماده ۲۹۷ قانون مدنی
اگر بعد از ضمان مضمون‌له به مضمون‌عنه مدیون شود موجب فراغ ذمه ضامن نخواهد شد.
ماده ۲۹۸ قانون مدنی
اگر فقط محل تادیه دینین مختلف باشد تهاتر وقتی حاصل میشود که با تادیه مخارج مربوطه به نقل موضوع قرض از محلی به محل دیگری یا به نحوی از انحاء طرفین حق تادیه در محل معین را ساقط نمایند.
ماده ۲۹۹ قانون مدنی
در مقابل حقوق ثابته اشخاص ثالث تهاتر موثر نخواهد بود و بنابراین اگر موضوع دین به نفع شخص ثالثی در نزد مدیون مطابق قانون ‌توقیف شده باشد و مدیون بعد از این توقیف از داین خود طلبکار گردد دیگر نمی‌تواند به استناد تهاتر از تادیه مال توقیف شده امتناع کند.

ماده ۱۴۲ قانون آیین دادرسی مدنی
دعوای متقابل به موجب دادخواست اقامه می‌شود، لیکن دعاوی تهاتر، صلح، فسخ، رد خواسته و امثال آن که برای دفاع از دعوای اصلی اظهار می‌شود، دعوای متقابل محسوب نمی‌شود و نیاز به تقدیم دادخواست جداگانه ندارد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما