آیا خریدار جدید آپارتمان می تواند مستاجر را تخلیه فوری کند ؟
سلام من یک خانه خریدم که مستاجر داشت و مستاجر از دو سال قبل در آن خانه بود قرارداد اجاره دو سال قبل دارای امضای دو شاهد بود ولی سال قبل قرارداد اجاره شفاهی صورت گرفته بود و مکتوب نشده بود و من که خونه رو تحویل گرفتم سه ماه به موعد تخلیه مستاجر مانده بود و مستاجر فقط پشت همان قرارداد دو سال قبل مکتوب کرد که خانه را در این تاریخ تحویل من می‌دهد و امضای من و صاحب خانه قبلی هم زیرش خورد.حالا پس از اتمام موعد تخلیه حاضر نیست خالی کند آیا من میتونم درخواست دستور تخلیه بدم؟
امتیاز:
|
تعداد بازدید: 382
پاسخ – امکان گرفتن دستور تخلیه و تخلیه فوری آپارتمان توسط خریدار ملک
- در عقد اجاره یک قاعده وجود دارد و آن هم این است که اگر عین مستاجره به حال خود باقیست و خللی در عقد اجاره وارد نمی کند و خریدار موجر جدید مستاجر خواهد بود مگر اینکه در قرارداد شرط مباشرت یا عدم انتقال به غیر تصریح شده باشد
- در اثر عقد اجاره مالکین منافع به طور موقت برای مستاجر ایجاد می شود بنابراین پس از پایان مدت اجاره مستاجر وظیفه دارد که عین مستاجره را تخلیه و تسلیم موجر کند از این پس سمت امانت او زایل می شود.
- همچنین پس از پایان مدت اجاره و از مفاد ماده ۵۰۱ قانون مدنی چنین بر می آید که سکوت مالک دلیل بر رضایت او بر ادامه انتفاع شمرده است و همچنین از وحدت ملاک ماده ۶۳۱ در مورد امانات نیز چنین مستفاد می شود زیرا این ماده نیز مستاجر را از زمان مطالبه مالک و امتناع متصرف در حکم غاصب شناخته است. و پیش از آن مستاجر را در حکم امین مالک می داند.
- یکی از ویژگی های قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ در برابر قوانین پیشین اجاره تسریع در تخلیه مورد اجاره پس از پایان مدت است که در ماده ۳ این قانون بدان تصریح شده است.
- اما در حال حاضر با وضع مصوبه ستاد ملی کرونا و پس از آن مصوبه سران قوا در خصوص شرایط ویژه اقتصادی که همچنان نیز پا برجاست قواعد جدیدی برای تخلیه مورد اجاره پیش بینی کرده است که محاکم بر اساس شرایط و ضوابط آن دستور تخلیه صادر می کنند.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص تخلیه مستاجر توسط خریدار جدید
♦ مصوبه سران قوا در خصوص شرایط ویژه اقتصادی از اوایل سال 1400 امکان تخلیه فوری یا عادی آپارتمان را تحت تاثیر قرار داده و ضوابطی را بیان داشته است که در صورتیکه موارد استثناء شده مشمول قرارداد شما بشود شما می توانید دستور یا حکم تخلیه را بگیرید در غیر اینصورت شما موظف هستید قرارداد را تمدید کرده و مبلغ ۲۰ تا ۲۵ درصد به اجاره بها اضافه کنید.
مستندات قانونی - تخلیه فوری مستاجر
ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.
ماده ۴۹۸ قانون مدنی
اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.
ماده ۶۳۱ قانون مدنی
هر گاه کسی مال غیر را به عنوانی غیر از مستودع متصرف باشد و مقررات این قانون او را نسبت به آن مال امین قرار داده باشد مثل مستودع است بنابراین مستاجر نسبت به عین مستاجره قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی‌علیه و امثال آنها ضامن نمیباشد مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه او و امتناع متصرف با امکان رد متصرف مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر‌چه مستند به فعل او نباشد.
ماده ۵۰۱ قانون مدنی
اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
متن کامل بند ۱ مصوبات جلسه ۷۲ ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا با موضوع حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی
۱-۱- حداکثر افزایش مبلغ اجاره‌بها یا مبلغ رهن برای این قراردادها در کلان‌شهر تهران تا سقف ۲۵ درصد و سایر کلان‌شهرها تا سقف ۲۰ درصد و برای سایر مناطق شهری کشور تا سقف ۱۵ درصد خواهد بود.
۲-۱- مهلت ثبت‌نام اشخاص واجد شرایط برای دریافت تسهیلات کمک ودیعه اجاره مسکن تا پایان شهریورماه ۱۴۰۰ تمدید می‌شود. بانک‌ها و مؤسسات اعتباری موظفند حداکثر تا پایان آذرماه سال جاری تسهیلات مذکور را پرداخت نمایند. سقف مبلغ این تسهیلات برای کلان‌شهر تهران ۷۰ میلیون تومان، سایر کلان‌شهرها ۴۰ میلیون تومان و سایر شهرها ۲۵ میلیون تومان تعیین می‌شود. شرایط و مقررات مترتب بر این تسهیلات در سال ۱۳۹۹، در سال جاری نیز به قوت خود باقی است. تا سقف مبلغ ۱۰ هزار میلیارد تومان از بسته تسهیلات کرونایی، در سال ۱۴۰۰ به پرداخت تسهیلات برای این موضوع اختصاص داده می‌شود.
۳-۱- با عنایت به استمرار شرایط بیماری کرونا، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان اعتبار آنها به اتمام می‌رسد، در صورت عدم توافق طرفین و تمایل مستأجرین، به مدت یک سال به‌صورت خودکار تمدید می‌گردد. موارد ذیل از مشمول این حکم مستثنی می‌باشد:
۱-۳-۱- چنانچه مالک، به منظور تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ نموده باشد.
۲-۳-۱- چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، بر اساس مستندات مثبته و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، مابه‌التفاوت مال‌الاجاره را به موجر پرداخت ننموده باشد.
۳-۳-۱- املاک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند، مستأجر می‌بایست ظرف مدت دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید.
۴-۳-۱- چنانچه مستأجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ‌های فوق‌الذکر موافقت ننماید، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، واحد قابل تخلیه است.
۵-۳-۱- مستأجرینی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند، مشمول این مصوبه نخواهند شد.
۶-۳-۱- چنانچه موجر و افراد تحت تکفل وی صرفاً مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت تکفل) موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی‌کننده احراز شود.
۷-۳-۱- چنانچه بنا به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، رفتار مستأجر برخلاف عرف بوده و باعث شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی شده باشد.
۸-۳-۱- چنانچه مستأجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره‌نامه اعم از کاربری نماید.
۹-۳-۱- چنانچه مستأجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات از قبیل پرداخت به‌موقع اجاره‌بها، هزینه و شارژ اقدام ننموده و موجب ضرر و زیان قابل ملاحظه موجر (به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده) شده باشد.
پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما