امکان و مراحل فروش ملکیت مغازه به صاحب سرقفلی

_{^{پاسخ – چگونه می شود ملک مغازه را به صاحب سرقفلی و حق کسب و پیشه فروخت ؟}}

• در علم حقوق، سرقفلی و حق کسب و پیشه دو حق متفاوت از یکدیگر می باشد در حالی که در بین عامه ی مردم هر دوی این حقوق با عنوان سرقفلی شناخته می شود.
• در صورتی که اجاره ی ملک تجاری یا محل کسب قبل از سال 1376 انجام شده باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بوده و به مستاجر حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می گیرد.
• اما سرقفلی صرفنظر از این است که مورد اجاره چه سالی توسط موجر به اجاره داده شده باشد و منظور این است که :

1-  یا مستاجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره ی ملک تجاری مبلغی را تحت همین نام (سرقفلی) به موجریا مستاجر پیش از خود پرداخته باشد.
2-  یا ضمن عقد اجاره شرط شده باشد تا زمانیکه ملک در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را‌نداشته باشد و متعهد شود هر سال عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید.
3-  یا اینکه ضمن عقد اجاره شرط شود مالک عین مستاجره را به شخصی جز این مستاجر اجاره ندهد و هر سال  آنرا با اجاره بهای متعارفی به همین مستاجر واگذار نماید. 

• در این موارد مستاجرمی‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی از موجر یا مستاجر قبلی(حسب مورد) دریافت نماید که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 می باشد. 
• بنابراین تمامی اماکن تجاری که پیش از سال 1376 به اجاره داده شده باشد برای مستاجر حق کسب و پیشه و تجارت ایجاد می نماید که نحوه ارزش گذاری آن با جلب نظر کارشناس و بر اساس ارزشی که فعالیت مستاجر به مغازه افزوده و رونق مغازه است.
• اما صرفا زمانی مستاجر حق سرقفلی نسبت به ملک مذکور دارد که صرفنظر از این که قبل یا پس از سال 1376 اجاره نموده باشد، به یکی از این سه حالت فوق الذکر صاحب حق سرقفلی شده باشد که در پایان مدت اجاره یا زمانی که مستاجر حق خود را اسقاط می نماید، سرقفلی را متناسب با قیمت روز محاسبه کرده و به مستأجر باز‌می‌گرداند.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص مراحل فروش ملکیت مغازه به صاحب سرقفلی}}

با توجه به ابهام پرسش شما دو فرض ممکن پاسخ داده می شود:
1-  اگر شما مالک عین بوده اید حال پس از انتقال سرقفلی یا حق کسب و پیشه به مستاجرین، می خواهید ملکیت عین را نیز به ایشان منتقل نمایید: در این صورت هیچ محدودیتی ندارید و با تنظیم سند رسمی ملک به نام ایشان، مستاجرین هم مالک عین و هم مالک منفعت مغازه های مذکور می گردند.
2-  اگر شما مالک عین هستید که می خواهید نسبت به همان حق کسب و پیشه و یا سرقفلی سند رسمی تنظیم نمایید: در این صورت نیز طبق قانون و بدون هیچ محدودیتی با مستاجر خود سند رسمی اجاره تنظیم می نمایید.
3-  اما اگر شما مالک سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت بوده اید: ابتدا باید بررسی شود که سند تجاری ملک به چه صورت است یعنی آیا سرقفلی مغازه تجاری قابل انتقال به غیر از مستاجر هست یا خیر تا در ادامه بتوان نسبت به انتقال آن تصمیم گیری کرد؛ قانونگذار در سال ۱۳۷۶ و با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مجددا به حکم مقرر در قانون مدنی رجوع کرده و منافع ملک مورد اجاره را قابل انتقال میداند.

بنابراین مستاجر در عقد اجاره تابع قانون فوق، اصولا میتواند منافع ملک مورد اجاره را (اعم از سرقفلی یا غیرآن) به غیر واگذار نماید؛ مگر آنکه موجر ضمن عقد اجاره، عدم انتقال منافع را بر مستاجر شرط کرده باشد. 

اما قانون اجاره 1356 اصل را بر عدم امکان انتقال حق کسب و پیشه توسط مستاجر قرار داده مگر این که صراحتا در قرارداد اجاره این حق به مستاجر داده شده باشد و یا این که مستاجر با طرح دعوای تجویز انتقال منافع، از دادگاه اجازه ی انتقال به غیر دریافت نماید. در غیر این صورت با انتقال بدون مجوز حق کسب و پیشه به غیر توسط مستاجر، موجر حق دارد با پرداخت تنها نیمی از حق کسب و پیشه به مستاجر، نسبت به تخلیه مغازه اقدام نماید. 

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی - فروش ملکیت مغازه به صاحب سرقفلی}}

ماده ۴۷۴ قانون مدنی
مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت  عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره  برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
‌تبصره ۱ - چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر‌حق مطالبه سرقفلی از مالک را  ندارد.
‌تبصره ۲ - در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید،هنگام  تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌عادله روز را دارد.

ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستاجره درتصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را‌نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در اینصورت مستاجر می تواند  از موجر و یا مستاجر دیگر‌مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود را دریافت کند.

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ 

در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا‌مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و مالک  راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق‌کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه  کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود. ‌هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر  جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
‌تبصره ۱ - در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
‌تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به  مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما